被拆遷房屋價(jià)值評估需考慮區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積、占地面積、土地使用權等因素。類(lèi)似房地產(chǎn)指與被拆遷房屋在區位、用途、權利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等方面相同或相似的房地產(chǎn)。確定類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，應剔除偶然和不正常因素。

　　目前，我國房屋拆遷估價(jià)中常用的是市場(chǎng)比較法和成本法。但隨著(zhù)城市發(fā)展，這兩種方法有時(shí)難以客觀(guān)、公正、準確地反映被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)值。因此，根據《房地產(chǎn)估價(jià)規范》，拆遷雙方還可選擇收益法、假設開(kāi)發(fā)法和基準地價(jià)修正法。

　　市場(chǎng)比較法是通過(guò)與被拆遷房屋相似的交易實(shí)例進(jìn)行比較，調整價(jià)格后得出評估結果，是直接反映市場(chǎng)價(jià)格的方法，但需有足夠的交易實(shí)例作為參考。

　　成本法是通過(guò)計算被拆遷房屋的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊后得出評估結果。

　　收益法是預計被拆遷房屋未來(lái)的正常凈收益，選擇合適的資本化率折現后累加得出評估結果。

　　假設開(kāi)發(fā)法是預計被拆遷房屋開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除開(kāi)發(fā)成本、稅費和利潤后得出評估結果。

　　基準地價(jià)修正法是在公布基準地價(jià)的地區，根據被拆遷房屋所處地段的基準地價(jià)調整得出評估結果。

　　房地產(chǎn)拆遷評估，即拆遷補償價(jià)格評估，是指在發(fā)布拆遷公告后，由具備資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機構，依據房屋拆遷評估辦法，對拆遷區域內的房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評估。這一評估辦法由住建部負責制定，并向社會(huì )公開(kāi)征求意見(jiàn)。

　　2 房地產(chǎn)拆遷評估難點(diǎn)闡釋

　　(1)查勘難度大：拆遷工作多在城市舊城區進(jìn)行，被拆遷戶(hù)對拆遷評估的理解不足，常持不支持態(tài)度，導致查勘工作難以開(kāi)展。

　　(2)調查難度大：被拆遷房屋多為老舊、不規則結構，裝修復雜，且市場(chǎng)可比實(shí)例少，增加了查勘和市場(chǎng)調查的難度。

　　(3)測算難度大：收集被拆遷房屋市場(chǎng)資料困難，特殊房地產(chǎn)和裝飾材料價(jià)格難以確定，評估機構需多次試算。

　　(4)答疑難度大：拆遷評估結果與拆遷雙方利益緊密相關(guān)，評估結果易受多種因素影響而產(chǎn)生誤差，導致客戶(hù)質(zhì)疑增加。

　　(5)結案難度大：拆遷涉及問(wèn)題多，補償需經(jīng)過(guò)多次評估和談判，結案時(shí)間長(cháng)。

　　(6)收費難度大：干預、評估機構與拆遷人關(guān)系復雜、拆遷補償談判不順等因素導致收費困難。

　　房地產(chǎn)評估建立在科學(xué)的定價(jià)理論與方法之上，具有合理性。

　　盡管房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響，組成和變化復雜，難以確定，但定價(jià)人員通過(guò)長(cháng)期的理論研究與實(shí)踐探索，總結了房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生與變化的基本規律，構成了房地產(chǎn)評估的基礎理論。這些理論包括房租理論、供需理論、消費者行為理論、效用價(jià)值理論、生產(chǎn)值理論、替代原理、收益增減原理、規模經(jīng)濟平衡原理、收益分配原理以及投資理論等。在此基礎上，形成了一套系統而嚴謹的定價(jià)方法及評估流程，使房地產(chǎn)評估有據可依。此外，評估過(guò)程中還廣泛涉及規劃、建筑、結構、預算、法律以及宏觀(guān)經(jīng)濟政策等相關(guān)理論和知識。

　　房地產(chǎn)評估雖然表現為定價(jià)人員對房地產(chǎn)價(jià)格的推斷與判斷，但其本質(zhì)并非主觀(guān)臆斷，而是將房地產(chǎn)的客觀(guān)真實(shí)價(jià)值通過(guò)評估活動(dòng)準確反映出來(lái)，具有較強的普遍性和合理性。

　　房地產(chǎn)評估還具備一定的表現力。評估人員需具備豐富的工作經(jīng)驗，才能做出準確有效的判斷。同時(shí)，評估過(guò)程也需要邏輯推理與判斷力，這體現在對房地產(chǎn)價(jià)格規律性的深入了解以及非邏輯思維的較快觀(guān)察力上。此外，評估還需要掌握一定的技巧，以確保評估結果的公信力和可接受性。

　　房地產(chǎn)評估還表現出綜合性特點(diǎn)。評估人員需具備綜合性知識，包括定價(jià)理論、房地產(chǎn)概論、經(jīng)營(yíng)管理、規劃、建筑結構、工程預算、法律、經(jīng)濟等。評估過(guò)程涉及土地和房屋建筑的多個(gè)方面，如建筑重置成本、折舊費、土地利用效率、未來(lái)升值潛力等。有時(shí)評估還需考慮無(wú)形資產(chǎn)，如商業(yè)信譽(yù)、商業(yè)景觀(guān)和經(jīng)營(yíng)管理能力等。對于大型物業(yè)，如辦公樓、酒店、住宅等，各部分都有其特性。在評估過(guò)程中，可能還需要評估師、結構工程師、建筑師、策劃師等協(xié)作工作。

　　此外，房地產(chǎn)評估還需考慮相關(guān)稅收政策和拆遷政策。在住宅評估時(shí)，應考慮國家政策;在評估土地轉讓價(jià)格時(shí)，應考慮轉讓方式及相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策。這些都反映了房地產(chǎn)評估的綜合性特點(diǎn)。

　　房屋拆遷評估實(shí)踐中，成本法定價(jià)的效果常受質(zhì)疑，導致其難以被廣泛接受，甚至評估師也可能因此懷疑成本法是否為一種合理的房地產(chǎn)評估方法。然而，在某些情況下，我們又不得不采用成本法對缺乏市場(chǎng)依據的房地產(chǎn)和特殊房地產(chǎn)進(jìn)行定價(jià)，有時(shí)成本法甚至可能成為可選的定價(jià)方式。針對這些問(wèn)題，本文對成本法定價(jià)進(jìn)行了一些思考。

　　成本法定價(jià)的基礎

　　從價(jià)值理論的發(fā)展來(lái)看，經(jīng)濟學(xué)家是從商品的成本對其價(jià)值貢獻的角度來(lái)探討價(jià)值理論的。生產(chǎn)值論認為，商品的價(jià)格由其生產(chǎn)所必需的耗費決定。而房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值也與其開(kāi)發(fā)建設所必需的耗費相關(guān)。在定價(jià)時(shí)，我們可以通過(guò)分析和計算修建房地產(chǎn)的必需開(kāi)支或成本來(lái)判斷房地產(chǎn)的價(jià)格。生產(chǎn)值論為成本法提供了理論基礎。

　　當缺乏市場(chǎng)交易時(shí)，房地產(chǎn)的參與者會(huì )根據房地產(chǎn)的費用來(lái)理解和認知其價(jià)值。賣(mài)家愿意接受的格不能低于其為修建該房地產(chǎn)所耗費的成本，買(mǎi)家愿意支付的格不能其所預估的重新修建該房地產(chǎn)所需耗費的成本。市場(chǎng)參與者根據成本來(lái)認知房地產(chǎn)的價(jià)值，為成本法提供了被接受的基礎。

　　房屋拆遷評估教材中通常認為成本法適用于新近開(kāi)發(fā)的、可以假定重新開(kāi)發(fā)建設的某些計劃開(kāi)發(fā)建設的房地產(chǎn)的定價(jià)。由此可見(jiàn)，成本法在理論上適用于任何房地產(chǎn)評估。成本法既適用于房地產(chǎn)合一的定價(jià)，也適用于單建筑物或建筑物部分的定價(jià)。有時(shí)，成本法還可以用來(lái)獲取市場(chǎng)比較法和收益法定價(jià)中所需的一些比較調整基礎。因此，成本法的應用范圍是非常廣泛的，這也是其可用的基礎。

　　盡管成本法在理論上可用于任何房地產(chǎn)的定價(jià)，但我們不能忘記房地產(chǎn)的價(jià)格是由市場(chǎng)決定的這一事實(shí)，而濫用成本法?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規范》指出：“在無(wú)市場(chǎng)依據不充分而不適合采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設開(kāi)發(fā)法進(jìn)行定價(jià)的情況下，可使用成本法作為主要的定價(jià)方法?！边@告訴我們，對于那些有大量市場(chǎng)交易實(shí)例、有盈利資料的房地產(chǎn)評估，應采用比較法或收益法作為定價(jià)的方法，而不能將成本法作為其主要定價(jià)方法。在這種情況下，成本法通常只能是價(jià)值評估的一種備選方法。在評估活動(dòng)中，評估師應努力尋找合理使用成本法的依據，即找到使成本法定價(jià)結果能準確反映市場(chǎng)行情的數據，而不是為使用成本法而盲目放棄其他方法的應用。

　　廠(chǎng)房拆遷評估的價(jià)格通常依據被拆遷廠(chǎng)房的具體條件及市場(chǎng)現狀來(lái)確定。以下是關(guān)鍵的評估方法及考量因素，有助于確定拆遷補償價(jià)格：

　　市場(chǎng)比較法：通過(guò)比較具有相似特征的廠(chǎng)房市場(chǎng)交易數據，得出廠(chǎng)房的市場(chǎng)價(jià)值。

　　重建成本法：綜合考慮重建廠(chǎng)房所需的成本(如建筑材料、勞動(dòng)力、建造周期等)，并考慮折舊因素，以確定廠(chǎng)房的市場(chǎng)價(jià)值。

　　收益法：若廠(chǎng)房產(chǎn)生租金收益，可通過(guò)預測未來(lái)租金收益并應用折現法計算現值，從而評估廠(chǎng)房?jì)r(jià)值。

　　地理位置：廠(chǎng)房的地段對其價(jià)值有顯著(zhù)影響，位于商業(yè)中心或交通便利區域的廠(chǎng)房?jì)r(jià)值往往更高。

　　建筑結構與狀況：廠(chǎng)房的建筑結構類(lèi)型、使用年限及當前狀況均會(huì )影響其價(jià)值。新建且維護良好的廠(chǎng)房?jì)r(jià)值更高。

　　用途規劃：需考慮廠(chǎng)房所在土地的規劃用途，以及是否具備改建或再開(kāi)發(fā)潛力。

　　市場(chǎng)需求：市場(chǎng)上對廠(chǎng)房的需求狀況會(huì )影響其價(jià)值，供求關(guān)系是關(guān)鍵因素。

　　特殊性質(zhì)：針對廠(chǎng)房的特殊性質(zhì)，如設備或特殊用途，需進(jìn)行的價(jià)值評估。

　　法律法規：評估過(guò)程需嚴格遵循當地法律法規和政策，確保合法合規。

　　拆遷第三方評估機構是立于拆遷當事人的機構，專(zhuān)注于對拆遷涉及的房屋、土地等資產(chǎn)進(jìn)行公正、客觀(guān)、的評估。其主要職責和作用在于：

　　在拆遷過(guò)程中，該機構需嚴格遵循法律法規與評估準則，確保評估結果的合法性、合理性與準確性。此類(lèi)評估報告對拆遷的公平性與合理性至關(guān)重要，不僅為雙方提供了談判的基礎，還有助于減少爭議，保障拆遷當事人的合法權益。

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