房地產(chǎn)拆遷評估，即拆遷補償價(jià)格評估，是指在發(fā)布拆遷公告后，由具備資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機構，依據房屋拆遷評估辦法，對拆遷區域內的房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評估。這一評估辦法由住建部負責制定，并向社會(huì )公開(kāi)征求意見(jiàn)。

　　2 房地產(chǎn)拆遷評估難點(diǎn)闡釋

　　(1)查勘難度大：拆遷工作多在城市舊城區進(jìn)行，被拆遷戶(hù)對拆遷評估的理解不足，常持不支持態(tài)度，導致查勘工作難以開(kāi)展。

　　(2)調查難度大：被拆遷房屋多為老舊、不規則結構，裝修復雜，且市場(chǎng)可比實(shí)例少，增加了查勘和市場(chǎng)調查的難度。

　　(3)測算難度大：收集被拆遷房屋市場(chǎng)資料困難，特殊房地產(chǎn)和裝飾材料價(jià)格難以確定，評估機構需多次試算。

　　(4)答疑難度大：拆遷評估結果與拆遷雙方利益緊密相關(guān)，評估結果易受多種因素影響而產(chǎn)生誤差，導致客戶(hù)質(zhì)疑增加。

　　(5)結案難度大：拆遷涉及問(wèn)題多，補償需經(jīng)過(guò)多次評估和談判，結案時(shí)間長(cháng)。

　　(6)收費難度大：干預、評估機構與拆遷人關(guān)系復雜、拆遷補償談判不順等因素導致收費困難。

　　應對房地產(chǎn)拆遷評估問(wèn)題的有效措施

　　(1)遵循職業(yè)道德規范要求：評估人員應保持客觀(guān)公正，誠信執業(yè)，依法依規開(kāi)展工作，獲得拆遷雙方的認可。

　　(2)積極溝通消除對立情緒：通過(guò)友善、耐心、真誠的溝通，緩解拆遷雙方、拆遷事務(wù)所與評估機構之間的對立情緒，推動(dòng)拆遷評估工作的順利進(jìn)行。

　　(3)加大研究力度增強執業(yè)能力：強調市場(chǎng)調研的重要性，深入基層市場(chǎng)收集一手資料;深入學(xué)習理論知識，熟悉相關(guān)法律和地方性拆遷管理辦法;重視職業(yè)培訓，提高職業(yè)水平;加強同業(yè)交流，共同解決問(wèn)題。

　　(4)重視合同作用：簽訂書(shū)面委托協(xié)議，明確評估進(jìn)度、范圍、深度及評估費用支付等條款，確保評估費用的順利收取。

　　(5)積極總結積累實(shí)踐經(jīng)驗：對特殊問(wèn)題和典型拆遷評估項目進(jìn)行總結歸檔，構建拆遷評估質(zhì)量監管機制，確保評估報告的真實(shí)性和準確性。

　　一般來(lái)說(shuō)，在房屋建筑重置成本估計的條件下，評估其固定資產(chǎn)折舊，是使用重置成本法對老舊房屋建筑定價(jià)的關(guān)鍵挑戰。理解資產(chǎn)評估中折舊的本質(zhì)，并區分資產(chǎn)評估折舊與財務(wù)會(huì )計折舊的差異，對于評估人員正確使用重置成本法進(jìn)行資產(chǎn)評估至關(guān)重要。

　　本質(zhì)與目的差異

　　資產(chǎn)評估中的折舊，本質(zhì)是評估房屋建筑從重置成本到評估日期的價(jià)值減損，即考慮多種因素導致的價(jià)值降低或損失。這是一種降價(jià)調整，旨在求得房屋建筑在評估日期的現值。而財務(wù)會(huì )計折舊則是將房屋建筑的初始成本分攤到生產(chǎn)成本中，以回收其原始取得價(jià)值。

　　期限差異

　　房屋建筑壽命分為自然壽命(物理壽命)和經(jīng)濟壽命。自然壽命指房屋因使用和自然磨損至不堪使用的年限;經(jīng)濟壽命則指房屋從建成至其使用收益與成本抵消的時(shí)間段。

　　資產(chǎn)評估采用經(jīng)濟壽命，由評估人員現場(chǎng)勘查，根據房屋狀況、維護情況、地基穩定性等，綜合分析確定。這是一個(gè)相對動(dòng)態(tài)的量，受多種因素影響。而財務(wù)會(huì )計的壽命則考慮技術(shù)、稅務(wù)政策和社會(huì )生產(chǎn)力發(fā)展水平，為類(lèi)似資產(chǎn)設定統一標準，具有客觀(guān)性、統一性和法定性。

　　耗損因素考慮不同

　　資產(chǎn)評估和財務(wù)會(huì )計在確定壽命時(shí)都考慮有形折舊和無(wú)形折舊(包括功能折舊和經(jīng)濟折舊)。但財務(wù)會(huì )計主要關(guān)注有形折舊和功能折舊，而資產(chǎn)評估則考慮所有無(wú)形折舊，包括經(jīng)濟折舊。

　　社會(huì )化程度要求不同

　　資產(chǎn)評估的折舊基于評估日的重置成本，隨時(shí)間變化;而財務(wù)會(huì )計折舊基于資產(chǎn)的原始成本，不隨時(shí)間變化。資產(chǎn)評估得出的實(shí)際價(jià)值可能與市場(chǎng)價(jià)值一致，而財務(wù)會(huì )計的賬面價(jià)值則不一定。

　　維修費用處理不同

　　房屋建筑因使用和自然原因會(huì )產(chǎn)生耗損，需進(jìn)行維護和維修。資產(chǎn)評估時(shí)，主要考慮可修復耗損，確保資產(chǎn)正常使用;財務(wù)會(huì )計則根據維修或改進(jìn)的性質(zhì)，分別作為收益性支出或資本性支出處理。

　　因此，實(shí)踐中常出現財務(wù)會(huì )計折舊未提完但資產(chǎn)評估顯示價(jià)值已很低，或財務(wù)會(huì )計折舊已提完但資產(chǎn)評估仍有較大價(jià)值的情況。這往往令評估委托人(尤其是企業(yè))感到困惑。

　　房屋拆遷評估實(shí)踐中，成本法定價(jià)的效果常受質(zhì)疑，導致其難以被廣泛接受，甚至評估師也可能因此懷疑成本法是否為一種合理的房地產(chǎn)評估方法。然而，在某些情況下，我們又不得不采用成本法對缺乏市場(chǎng)依據的房地產(chǎn)和特殊房地產(chǎn)進(jìn)行定價(jià)，有時(shí)成本法甚至可能成為可選的定價(jià)方式。針對這些問(wèn)題，本文對成本法定價(jià)進(jìn)行了一些思考。

　　成本法定價(jià)的基礎

　　從價(jià)值理論的發(fā)展來(lái)看，經(jīng)濟學(xué)家是從商品的成本對其價(jià)值貢獻的角度來(lái)探討價(jià)值理論的。生產(chǎn)值論認為，商品的價(jià)格由其生產(chǎn)所必需的耗費決定。而房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值也與其開(kāi)發(fā)建設所必需的耗費相關(guān)。在定價(jià)時(shí)，我們可以通過(guò)分析和計算修建房地產(chǎn)的必需開(kāi)支或成本來(lái)判斷房地產(chǎn)的價(jià)格。生產(chǎn)值論為成本法提供了理論基礎。

　　當缺乏市場(chǎng)交易時(shí)，房地產(chǎn)的參與者會(huì )根據房地產(chǎn)的費用來(lái)理解和認知其價(jià)值。賣(mài)家愿意接受的格不能低于其為修建該房地產(chǎn)所耗費的成本，買(mǎi)家愿意支付的格不能其所預估的重新修建該房地產(chǎn)所需耗費的成本。市場(chǎng)參與者根據成本來(lái)認知房地產(chǎn)的價(jià)值，為成本法提供了被接受的基礎。

　　房屋拆遷評估教材中通常認為成本法適用于新近開(kāi)發(fā)的、可以假定重新開(kāi)發(fā)建設的某些計劃開(kāi)發(fā)建設的房地產(chǎn)的定價(jià)。由此可見(jiàn)，成本法在理論上適用于任何房地產(chǎn)評估。成本法既適用于房地產(chǎn)合一的定價(jià)，也適用于單建筑物或建筑物部分的定價(jià)。有時(shí)，成本法還可以用來(lái)獲取市場(chǎng)比較法和收益法定價(jià)中所需的一些比較調整基礎。因此，成本法的應用范圍是非常廣泛的，這也是其可用的基礎。

　　盡管成本法在理論上可用于任何房地產(chǎn)的定價(jià)，但我們不能忘記房地產(chǎn)的價(jià)格是由市場(chǎng)決定的這一事實(shí)，而濫用成本法?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規范》指出：“在無(wú)市場(chǎng)依據不充分而不適合采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設開(kāi)發(fā)法進(jìn)行定價(jià)的情況下，可使用成本法作為主要的定價(jià)方法?！边@告訴我們，對于那些有大量市場(chǎng)交易實(shí)例、有盈利資料的房地產(chǎn)評估，應采用比較法或收益法作為定價(jià)的方法，而不能將成本法作為其主要定價(jià)方法。在這種情況下，成本法通常只能是價(jià)值評估的一種備選方法。在評估活動(dòng)中，評估師應努力尋找合理使用成本法的依據，即找到使成本法定價(jià)結果能準確反映市場(chǎng)行情的數據，而不是為使用成本法而盲目放棄其他方法的應用。

　　房屋拆遷評估收費標準概述如下：

　　依據房屋數量與面積，拆遷評估費用有所不同。若拆遷范圍內房屋評估戶(hù)數少于100戶(hù)，以被拆遷房屋建筑面積為基準，評估收費標準定為8元/平方米;若評估戶(hù)數在100戶(hù)至300戶(hù)之間(含100戶(hù))，則評估費收費標準降為7元/平方米;若評估戶(hù)數超過(guò)300戶(hù)但不超過(guò)800戶(hù)(含300戶(hù))，收費標準為6元/平方米;若評估戶(hù)數達到800戶(hù)及以上(含800戶(hù))，則收費標準為5元/平方米。上述標準可視實(shí)際情況在20%范圍內上下浮動(dòng)。

　　在房屋性質(zhì)方面，評估收費涵蓋住宅及非住宅房屋。若拆遷涉及企、事業(yè)單位房屋，且確有特殊情況需另行評估，收費標準則由評估機構與委托人協(xié)商確定。

　　至于地域及評估復雜程度的影響，我國建筑物拆遷估價(jià)收費標準尚未統一。一般而言，費用受建筑物面積、地理位置及評估難易程度等多重因素影響，大致區間為幾百元至幾千元不等。評估機構將依據具體情況制定具體收費價(jià)格。

　　需強調的是，收費價(jià)格的制定應確保合理、公平，并嚴格遵循市場(chǎng)規則及行業(yè)規范。

　　被拆遷人在面臨拆遷時(shí)，應如何計算損失并爭取對方認可?哪些損失是可以獲得補償的呢?

　　中合益德資產(chǎn)評估有限公司，提供全國范圍內的拆遷補償評估服務(wù)，針對企業(yè)、度假村、農莊、礦場(chǎng)、加工廠(chǎng)、養殖場(chǎng)、魚(yú)塘、生態(tài)農場(chǎng)、種植基地、蔬菜大棚、茶園、果園、果樹(shù)、景觀(guān)花卉、花圃苗木、林地征占等多種拆遷場(chǎng)景，出具合法合規的評估報告，為您爭取更公正的補償提供有力依據。

　　中合益德(簡(jiǎn)稱(chēng)中合)，是由財政部門(mén)授予資產(chǎn)評估資質(zhì)的全國性評估機構。公司匯聚眾多行業(yè)，擁有的評估技術(shù)和方法，以及完善的管理體系和服務(wù)團隊，是一家集人才、技術(shù)、經(jīng)驗于一體的評估公司。公司下設知識產(chǎn)權部、中小企業(yè)評估部、大型企業(yè)評估部及業(yè)務(wù)審核部，我們的團隊將持續為廣大客戶(hù)提供一對一的免費咨詢(xún)服務(wù)及的資產(chǎn)評估服務(wù)。

　　在拆遷過(guò)程中，被拆遷人應明確自己的損失范圍，包括但不限于房屋及附屬物的價(jià)值、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費用、臨時(shí)安置費用等。計算損失時(shí)，應依據相關(guān)法律法規及市場(chǎng)行情進(jìn)行合理評估。

　　為了讓對方認可您的損失計算，您可以尋求評估機構的幫助，如中合益德，由我們出具、合法的評估報告。這份報告將作為您爭取合理補償的重要依據。

　　同時(shí)，被拆遷人還應了解，根據相關(guān)法律法規，因拆遷造成的直接和間接損失均有可能獲得補償。直接損失如房屋及附屬物的價(jià)值損失，間接損失則可能包括停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費用等。在爭取補償時(shí)，應確保自己的權益得到充分保障。

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